Ярославское ш., 37 км от МКАД
Лычево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 62 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 62/100 · уверенность 52 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 891 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,34 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈788 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фёдоровское ≈6,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12255
Рейтинг 62/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лычево СНТ | 6,2 сот. | 1 244 463 | 200 720 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лычево СНТ | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лычево д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шелково д. | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озон СНТ | 5,6 сот. | 990 000 | 176 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озон СНТ | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вера СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 165 / 75 000 / 81 538 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 787 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Чекмово-1 СНТ да: «ванная» + «мебели» | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ивушка СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 67,9 м² | 6,4 сот. | 4 900 000 | 72 165 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.10.2025 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 999 999 (−250 001) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 150 000 (−849 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х эт. Дача, по документам жилой дом, площадью 62 кв. М. На участке 6,5 соток. На участке имеется гараж, а также оборудована парковочная зона. Участок правильной формы, имеются плодово-ягодные деревья и кустарники, огорожен бетонным забором, частично железным штакетником, фундамент ленточный. Дом брусовой, 4 комнаты, кухня, прихожая, отапливается электрическими конвекторами. Рядом красивые места, водоемы и речки, отличный подъезд с Ярославского ш., а также есть выезд на Красноармейское ш. Снт с автоматическим шлагбаумом и видеонаблюдением. Один собственник. Все документы в порядке, ипотека подходит, прописка есть. Торг возможен.