Ярославское ш., 30 км от МКАД
Маяк СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈254 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,52 млн → дом ≈777 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −444 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Фёдоровское ≈0,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12250
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 826 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 523 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никольское д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 199 / 46 584 / 54 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 813 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 613 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -444 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | Березка-3 СНТ | 96,4 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 51 349 | в продаже 23.10.2026 | сохраненная копия |
| 19 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Химик-2 СНТ | 96,9 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 41 280 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Октябрьский пос. | 75 м² | 7,6 сот. | 2 888 000 | 38 507 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Южный СНТ | 64,4 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 46 584 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Река КП | 78 м² | 6,5 сот. | 6 800 000 | 87 179 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Мечта СНТ | 82,4 м² | 4,5 сот. | 2 323 620 | 28 199 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Березка СНТ | 74,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 38 255 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | 75 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 54 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток. В Снт "Маяк". (Ровный сухой). В пяти минутах ж/д станция Фдоровское. На участке есть дом двухэтажный, каркасный, внутри первый этаж обшит вагонкой, 3 спальни гостиная, веранда, обогрев печкой. Есть отдельный дом с кухней, туалет с летним душем. Хоз. Блок. Электричество(надо заключать договор с Мосэнергосбыт для передачи показаний им на прямую, плюс установить счётчик и провести провода в дом). Посадок нет. Вода из водонапорной башни с мая по сентябрь. Рядом лес с грибными местами. Также озеро где можно купаться и ловить рыбу. В летний период приезжает в Снт передвижная лавна с фермерскими продуктами. В деревне недалеко есть круглогодичный магазин.