Ярославское ш., 56 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 33 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Сергиев Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12245
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 441 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 13,5 сот. | 1 130 000 | 83 704 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 30 сот. | 10 550 000 | 351 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 32 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 05.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 800 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 28 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 244 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 710 / 63 230 / 92 057 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 344 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Высоково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ивашково-1 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 62 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536942. Продам дачу! Московская область, Сергиево-Посадский г.о., в р-не д. Слободка. СНТ Торбеево Земельный участок 6 соток (огорожен, межевание проведено) Отличный круглогодичный подъезд. Закрытое СНТ, въезд через автоматические ворота. Удобный съезд с Ярославского шоссе. Ухожен, использовался. Есть яблони, Грядки. Выращивается картофель, свекла, морковь, Огурцы, помидоры, Тыквы, много цветов. Дом кирпичный на ленточном фундаменте. Общая площадь 72,2 кв м Отличная кирпичная печь (обогревает весь дом) Электричество подключено. Вода летняя (с мая по октябрь) Можно купить в ипотеку! Один взрослый собственник более 20ти лет! Звоните, записывайтесь на просмотр!