Ярославское ш., 43 км от МКАД
Лешково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 43,1 м², участок 16,7 сот., 1971 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 16,7 сот. = 2,17 млн → дом ≈426 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–237 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈762 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,26 млн / целевая ≈5,63 млн / пессимист. ≈5,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,03 млн ₽, маржа 41 %, ROI 68 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Радонеж ≈5,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12244
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 174 000 ₽ (16,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 884 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Машиностроитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Машиностроитель-2 СНТ | 5,5 сот. | 649 999 | 118 182 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 762 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 129 / 138 560 / 237 209 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 631 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 034 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Радонеж с. | 45 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Абрамцево с. | 44,1 м² | 18,7 сот. | 8 000 000 | 181 406 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 43,9 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 154 897 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ашукино дп | 44,2 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Тураково д. | 43,3 м² | 8,8 сот. | 2 950 000 | 68 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Федоровское д. | 46 м² | 14 сот. | 5 200 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | 43 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 232 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Митино х. | 40 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 117 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаётся 2 из 3 выделенных частей дома и участка. на продажу выставлены часть 1 и часть 3. продаются только совместно. часть 4 является землёй общего пользования, проход через которую обеспечен собственникам частей 2 и 3. право пользования переходит вместе с договором на покупку части 3. дом сухой, есть печь, участки достаточно ровные, не подтапливаемые. есть плодовые деревья и кустарники. удобная логистика и есть план по газификации. общая сумма продажи 2млн. по одному млн за каждую часть