Ярославское ш., 38 км от МКАД
Зубцово СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.02.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 944 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фёдоровское ≈7,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12240
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 972 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 944 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зубцово СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родничок СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово д. | 8 сот. | 1 640 000 | 205 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вера СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Киримово д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 6,2 сот. | 800 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зубцово д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 39 444 / 82 857 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Еремино д. | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воздвиженское СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зубцово СНТ | 120 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Бочаги СНТ | 95 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Высоково СНТ | 107 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 55 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Воздвиженское с. | 82,2 м² | 9,5 сот. | 1 950 000 | 23 723 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Высоково СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спасс-Торбеево ДНП | 70 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 82 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Надежда ОНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 8соток, установлен сруб 11х7. Бревно 360мм, обработан, покрыт оцинкованный металлопрофиль. Есть бытовка. Рядом лес, речка. Круглогодичный подьезд. Собственник. Все документы в порядке. Торг уместен. Все вопросы пишите в сообщения.