Ярославское ш., 31 км от МКАД · земля с домом
Апрель дп, Пушкинский гор. округ
Дом 60 м², участок 11 сот.
Дом по описанию: «Продается участок с дачным домом для круглогодичного проживания.»
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 28.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 185 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 208 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,17 млн / целевая ≈11,85 млн / пессимист. ≈10,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,07 млн ₽, маржа 67 %, ROI 204 %.
⚠ ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Ашукинская ≈5,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12232
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Апрель дп | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Апрель дп | 7,6 сот. | 3 400 000 | 447 368 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апрель дп | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Апрель дп | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Апрель дп | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Папертники д. | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Папертники д. | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Папертники д. | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Папертники д. | 12 сот. | 3 650 000 | 304 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Папертники д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 184 615 / 207 692 / 207 692 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 537 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 072 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 204 % |
| пояснение расчета | ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Хлыбы д. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 207 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Хлыбы КП да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 207 692 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Зеленоградский дп да: «душевая» + «мебелировкой» | 65 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 184 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 700 000 (+500 000) | история площадки |
| 22.04.2026 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с дачным домом для круглогодичного проживания. Дом 60 кВ. М. Построен на сваях, по каркасной технологии из качественных материалов, на крыше дорогая металлочерепица благородного серого цвета, стены облицованы качественным сайдингом. Утепление стен 150 мм., что делает его доступным для проживания и зимой в том числе. Так же, уже закуплен дополнительный утеплитель, если захотите проложить еще один слой, чтобы наверняка) Преобретена дорогая вагонка для внутренней отделки всего дома, отдадим в подарок. Проведено и узаконено электричество 15 КВ, установлен столб со счетчиком. В доме прихожая с нишей для большого шкафа кухня-гостиная, 2 спальни и санузел, плюс большая веранда. Из коммуникаций: - электричество 15 кВ; - газа Нет, но соседи занимаются данным вопросом и в перспективе он появится; - вода добывается путем установки скважины или колодца, все соседи сделали, а мы не успели еще, контакты дадим; - септик так же не сделали, дадим контакты того, кто делал всему поселку; Про участок: ровный участок 11 соток, со всех сторон огороженный забором из профнастила, с большими воротами и калиткой! С выходом в лес; красивейшими елями и соснами на участке, на которые выходят окна дома Тихое место, крайняя улица, соседи с одной стороны только, живут круглый год. На участке есть бытовка для хранения колес и садового инвентаря. Про сам поселок: дороги асфальтированные, взносы примерно 2000 в год; очень дружные соседи, проживающие круглогодично, то есть снег чистят регулярно! Дом можно поставить на учет только как дачный, техплан сделан, отдадим! Прописка пока невозможна, но этим вопросом тоже занимаются и в перспективе можно будет прописаться, но и цена тогда в разы возрастет! Продаем только по причине переезда в другой город!