Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 5,5 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 07.08.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,49 млн → дом ≈157 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −252 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1223
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 85 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 493 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 157 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 280 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 73 333 / 197 500 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -252 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 25 м² | 3 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 27 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Семёновское д. | 23 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Яблонька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2025 | 1 890 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 700 000 (−190 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газ! Продаётся садовый участок с домиком в черте города. Домик с верандой. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. В домик заведено электричество, на участок- вода. В этом году в Снт заводят Газ! Участок крайний, последний по улице, удален от дороги, шума машин не слышно- только соловьи вечерами. Дорога до участка отсыпана асфальтной крошкой.