Ярославское ш., 46 км от МКАД
Новинки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 950 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Желтиково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12224
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 950 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 25 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 13,5 сот. | 2 150 000 | 159 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новинки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 50 000 / 89 583 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 220 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Московская Горка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мыловар СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 24 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 124 583 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 250 000 | 50 813 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Восход СНТ | 22 м² | 6 сот. | 990 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Пальчино СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний домик. Дерево, обшит сайдингом. Комната 4х4. Вернада 4х2. Большая веранда 3х6. Хозблок 3х6 с верандой 2х6. Колодец 10м питьевая вода, подведена в дом. Парник 3х6. Уличный туалет в конце участка, выгребрная яма в левом углу участка. Летний душ. Отличная земля для посадок и урожая. Хорошо растут яблони, малина, виноград сорта изобель, груша, слива. Собственник один. Показ дачи предусмотрен на 18 апреля по договорённости.