Ярославское ш., 46 км от МКАД
Новинки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 81 м², участок 6,4 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 608 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Желтиково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12220
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новинки д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 13,5 сот. | 2 150 000 | 159 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 25 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новинки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 995 / 39 333 / 78 180 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 621 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -854 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Автомобилист-3 СНТ | 81,8 м² | 5,6 сот. | 1 850 000 | 22 616 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Премиум парк КП | 85,7 м² | 4,1 сот. | 6 700 000 | 78 180 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новожелтиково д. | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Озерецкое СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 52 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Монолит СНТ | 92,7 м² | 6,3 сот. | 1 390 000 | 14 995 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Хорошово СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | 75 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 54 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Монолит СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родничок СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из газоблоков площадью 81 м2 на участке 638 кв. М. Дом расположен в Снт с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В доме четыре комнаты, отделанные деревом. Есть дровяная печь с духовкой и плитой. Два года назад крыша была покрыта металлочерепицей. Участок угловой, просторный, сухой, с небольшим уклоном, граничит только с двумя соседями.