Ярославское ш., 83 км от МКАД
Ягодка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 88,2 м², участок 6,2 сот., газобетон.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 432 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 20 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. пл. 83 км ≈14,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12213
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 567 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 116 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6,5 сот. | 690 000 | 106 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полянка СНТ | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 305 000 | 50 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Богородское пгт | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Богородское пгт | 11,4 сот. | 6 200 000 | 543 860 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Богородское пгт | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богородское пгт | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 364 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 37 884 / 60 825 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 336 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 244 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Ваулино д. | 97 м² | 5,3 сот. | 5 900 000 | 60 825 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сахарово д. | 94,2 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 52 017 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Актер СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Селково д. | 80 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 199 999 (−50 001) | история площадки |
| 04.04.2026 | 3 099 999 (−100 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 999 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537203. Продается 2-этажный дом 83 м2 в СНТ "Ягодка" (пгт Богородское)Дом легко переоформляется в жилой с правом прописки.Планируется газификация в СНТ.Участок: Межевание проведено На территории: кирпичная баня, ухоженный участок, терраса Дом (не достроен отличная возможность завершить отделку под себя и сэкономить!):1 этаж: газосиликат + облицовочный кирпич, ленточный фундамент2 этаж: деревянный каркас (брус/доска), утеплёнКрыша: металлочерепица Коммуникации: Отопление: камин с дымоходом + настенные обогреватели Вода: центральное водоснабжение, подведено в дом Санузел: на улице (септик)Инфраструктура: СНТ охраняемое Остановка общественного транспорта в шаговой доступностиДокументы готовы, возможна быстрая сделка! Звоните покажу в любое удобное время!Идеальный вариант как для постоянного проживания, так и для комфортной дачи.