Ярославское ш., 38 км от МКАД
Леонидовка СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 96 м², участок 6 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,85 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 75 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,59 млн / целевая ≈13,13 млн / пессимист. ≈11,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,21 млн ₽, маржа 62 %, ROI 162 %.
⚠ ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Нагорное ≈4,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12211
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 852 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Могильцы д. | 7 сот. | 1 999 900 | 285 700 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Могильцы д. | 4,5 сот. | 1 449 000 | 322 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старейший Энергетик СНТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могильцы д. | 8,2 сот. | 3 100 000 | 378 049 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 890 000 | 304 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фомкино-4 СНТ | 6,1 сот. | 3 900 000 | 639 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Могильцы д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Могильцы д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 377 / 141 905 / 180 351 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 162 % |
| пояснение расчета | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Софрино рп да: «с/у» + «отделкой» | 97 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 112 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Правдинский пгт да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Берендеи СНТ да: «санузлу» + «меблирован» | 99,5 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 75 377 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Жюльверн КП да: «ванные» + «мебель» | 99,8 м² | 5,9 сот. | 17 999 000 | 180 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Правдинский пгт да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Братовщина с. да: «ванные» + «тёплыми полами» | 103 м² | 6 сот. | 14 500 000 | 140 777 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Серебрянка СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 6 790 000 | 75 444 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Братовщина с. да: «ванные» + «тёплыми полами» | 103 м² | 6,2 сот. | 14 500 000 | 140 777 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Братовщина с. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6,2 сот. | 14 900 000 | 141 905 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ельдигино с. да: «с/у» + «тёплый пол» | 104 м² | 5,5 сот. | 18 000 000 | 173 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётся пpeкpaсная дача в Софрино, Снт Леонидовка. Общaя площадь дома 96 кв. М., в доме на первом этаже кухня и комнаты, второй этаж мансардный в котором можно сделать ещё комнаты. Земля 6 соток, на участке хозблок, баня и туалет. Круглогодичный подъезд, асфальт, зимой чистят снег. Торг.