Ярославское ш., 37 км от МКАД
Софрино рп, Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈235 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–330 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈25 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, газ.
До ст. Софрино-2 ≈2,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12207
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 235 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Софрино рп | 5,6 сот. | 1 800 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 690 000 | 316 471 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Художник СНТ | 8,5 сот. | 3 300 000 | 388 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 950 000 | 347 059 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софрино рп | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Художник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софрино рп | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 50 сот. | 7 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 571 / 134 166 / 330 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 345 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 25 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Софрино рп | 30 м² | 8,4 сот. | 9 900 000 | 330 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ашукино дп | 30 м² | 3 сот. | 4 350 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Зеленоградский дп | 30 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Софрино рп | 29 м² | 8,6 сот. | 5 000 000 | 172 414 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Артемовские Дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ашукино дп | 33,5 м² | 8,5 сот. | 10 300 000 | 307 463 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Калистово СНТ | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Семеновское СНТ | 29,5 м² | 9 сот. | 8 200 000 | 277 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Алешино СНТ | 31 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Василево д. | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс!!!Продается дом-дача 30 кв.м., на ухоженном земельном участке 6 соток, земли населенных пунктов, под ЛПХ, огорожен. Дом оформлен как жилой. Коммуникации: Электричество-7 кв., вода-колодец 9 колец, газ можно подключить по гос программе. На участке высажены плодовые деревья, кустарники, клубника. Оборудована мангальная зона, есть летний душ с подогревом, биотуалет, теплица. Круглогодичный подъезд к дому. Дороги чистятся. ЖД станция Софрино рядом, на станции много разных магазинов, и продуктовые, и строительные. Один взрослый собственник. Прямая продажа. По объекту внесён аванс.