Ярославское ш., 64 км от МКАД
Ветеран-4 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 23 м², участок 6 сот., щитовой, 2011 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 608 тыс. → дом ≈892 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 39 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −661 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сергиев Посад ≈9,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12206
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 892 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шараповское СДНП | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Известинец СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 61 112 / 137 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Дружба СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Солнечный СНТ | 24 м² | 7,6 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Суропцово д. | 27 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Лесовод СТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Дивово 2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 700 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | У Мечты СНТ | 29 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 74 138 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный каркасно-щитовой домик -1 этаж+ мансарда+ застекленная терраса. На участке много плодовых деревьев (яблоня, груша, слива), ягодных кустов (жимолость, смородина, малина, барбарис, черноплодка) , теплица, овощные грядки и много цветов. В доме-хороший ремонт, можно заезжать и жить. Электричество есть, удобства - на улице. Также на участке имеются хозяйственные постройки.