Ярославское ш., 63 км от МКАД
Суропцово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33,5 м², участок 26 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 24.06.2024.
Рейтинг 89/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈85 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 49 тыс.–280 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈670 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,86 млн ₽, маржа 56 %, ROI 126 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈1,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12203
Рейтинг 89/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 210 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Суропцово д. | 9,8 сот. | 840 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 890 000 | 84 762 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Суропцово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Суропцово д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Суропцово д. | 13,5 сот. | 1 450 000 | 107 407 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 950 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Суропцово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вымпел СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дзержинец СНТ | 6,4 сот. | 359 000 | 56 094 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вымпел СНТ | 7 сот. | 359 000 | 51 286 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 544 / 112 061 / 279 851 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 860 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 126 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | 33,7 м² | 17,9 сот. | 5 500 000 | 163 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Бужаниново с. | 30 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Семенково д. | 36 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бужаниново с. | 27 м² | 17 сот. | 1 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Семенково д. | 30 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 266 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Редриковы Горы д. | 35,3 м² | 15 сот. | 3 499 000 | 99 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Никульское д. | 41,2 м² | 21 сот. | 2 000 000 | 48 544 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Семенково д. | 26,8 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 279 851 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2024 | 1 990 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 1 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 26 соток с домом, рядом с деревней Суропцово Торбеево озеро, где можно отдохнуть от городской суеты, до города Сергиев Посад 15 км. Один взрослый собственник.