Ярославское ш., 24 км от МКАД
Время СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 55 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 931 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈328 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Нагорное ≈7,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12196
Рейтинг 47/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 120 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ельдигино с. | 8,1 сот. | 5 000 000 | 617 284 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бортнево-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 800 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бортневские Дачи дп | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ельдигино с. | 13 сот. | 10 500 000 | 807 692 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бортнево д. | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бортнево-2 НП | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бортнево д. | 14,9 сот. | 2 550 000 | 171 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бортнево д. | 7 сот. | 1 035 000 | 147 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 82 111 / 96 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 581 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 183 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Геолог СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алешино СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Герасимиха д. да: «душевая» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок по адресу: Пушкинский район, с. Ельдигино, Снт Время. Территория Снт окружена лесом и находится под охраной. Сам участок крайний к лесу. По всему Снт проходит Газ. Дорога асфальтированная, подъезд круглогодичный! На участке- 2-х этажный деревянный дом с ленточным фундаментом! Общая площадь 50 кв. М. Дом щитовой, внутри обшит вагонкой. На участке скважина и свет. Выбирая агентство "Снп Недвижимость", вы получаете: -полное юридическое сопровождение мы гарантируем безопасность каждой сделки; -поддержку в оформлении ипотеки поможем найти банк с минимальной процентной ставкой; -финансовую гарантию ваши средства под надёжной защитой. Работать с нами это Безопасность! Деятельность компании застрахована! Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области. Оперативный показ! Звоните прямо сейчас! 1152062.