Ярославское ш., 11 км от МКАД
Ивантеевка г., Пушкинский гор. округ
Дом 20 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 5,1 млн; первая цена 5,1 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Земля ≈550 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,75 млн → дом ≈550 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 120 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −346 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ивантеевка-2 ≈2,8 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12194
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 550 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 750 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Машиностроитель СНТ | 4,6 сот. | 4 400 000 | 956 522 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Машиностроитель СНТ | 7,4 сот. | 4 000 000 | 540 541 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Машиностроитель СНТ | 6,6 сот. | 3 200 000 | 484 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель СНТ | 5,8 сот. | 5 100 000 | 879 310 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 7,2 сот. | 4 200 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 3 850 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное СНТ | 4 сот. | 2 900 000 | 725 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,5 сот. | 4 950 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 120 000 / 140 562 / 184 332 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 449 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 277 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 759 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -346 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | 21,7 м² | 2,5 сот. | 3 999 999 | 184 332 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Загорянский дп | 20 м² | 3,8 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Черкизово дп | 22,2 м² | 6,8 сот. | 5 500 000 | 247 748 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесовод СНТ | 24 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 154 167 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Загорянский дп | 24,9 м² | 3,3 сот. | 3 500 000 | 140 562 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 26 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 5 099 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 4 800 000 (−299 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 4 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 20 кв. М на участке 5 соток в Снт. Дом построен из бруса в 2008 году. Одноэтажное строение с дизайнерским ремонтом включает две комнаты. Санузел расположен на улице. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация выгребная яма. До ближайшей железнодорожной станции легко добраться благодаря наличию остановки общественного транспорта. Участок ухоженный, имеется теплица, разделение участка по зонам с имеющимися ухоженными растениями. Так же остается шатёр с мангальной зоной, небольшая пристройка для садовых принадлежностей. Удобное место, до остановки 600 метров, до реки всего 100 метров. Формат расчёта по договорённости, есть возможность оплаты 50/50. Можно обговорить индивидуальную скидку. За срочность до конца июня 26 года скину 300к.