Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 42,5 м², участок 6 сот., кирпич, 1975 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,62 млн → дом ≈975 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −624 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Сергиев Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12190
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 270 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 625 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7,8 сот. | 956 000 | 122 564 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 2 сот. | 750 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 10 000 000 | 1 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,3 сот. | 6 350 000 | 1 198 113 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,3 сот. | 6 900 000 | 1 301 887 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 18 сот. | 8 800 000 | 488 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 559 / 64 444 / 172 727 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 336 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -624 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | 44 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 46,7 м² | 3 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Автомобилист-2 СТ | 45 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 39,3 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 106 870 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 34 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Восход-9 СНТ | 37,7 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 53 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Глебово СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом и участок 6 соток в черте города Сергиев посад. 9 минут транспортом от станции. Снт Садовод уч.96