Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Пески пгт, Коломенский гор. округ
Дача 51,5 м², участок 5,2 сот., газобетон.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 318 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈930 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −437 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Пески ≈0,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1218
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 318 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 835 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 930 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 129 / 43 750 / 53 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 422 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Губастово д. | 60 м² | 5,7 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 700 000 |
Описание
Продаётся двухэтажный дачный дом из газоблоков с косметическим ремонтом. Оформлен как жилой. ( с возможностью прописки). Идеальный вариант для летнего отдыха или семейных выходных на свежем воздухе. О доме: - Площадь: 51,5 кв. М., 2 этажа, 3 комнаты + терраса/веранда; - Материал стен: Газоблоки тепло зимой, прохладно летом; - Ремонт: Выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом; - Удобства: Санузел расположен на улице, подключено электричество, водоснабжение централизованное. Об участке и окружении: - Участок ухоженный, есть хозяйственный блок для инвентаря и хозпостройка-душевая с подводкой для воды; -На участке есть ёмкость для воды большой добротный бак; - Плодовые деревья создают приятную тень и радуют урожаем; - Предусмотрено парковочное место для автомобиля. Транспорт и инфраструктура: - До центра города всего 77 км по асфальтированной дороге; - Остановка общественного транспорта находится рядом; - Электричка в пешей доступности (5-10 минут ходьбы); - Отличные соседи, спокойная атмосфера. Финансовые условия: - Взносы Снт невысокие всего 6000 Р в год; - Возможна покупка в ипотеку! Это не просто участок с домом, а готовое решение для тех, кто хочет сбежать от городской суеты без потери комфорта транспортной доступности. Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о просмотре! Количество предложений в данной локации ограничено. Также окажем помощь в поиске и проверке любой недвижимости, в выборе способа расчётов, составим договор, который защитит Ваши права, пройдем с Вами пошагово все этапы сделки. С уважением, Андрей Ломакин. АН "Гермес Премиум".