Ярославское ш., 51 км от МКАД
Строитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 50 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −2,8 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12177
Рейтинг 29/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 25 019 / 90 909 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Мир СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Северянин СНТ | 120 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Желтиково СНТ | 120 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Малахит СНТ | 120 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Загорье ДНТ | 110 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Первомайское СНТ | 110 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дон СНТ | 122,5 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 53 061 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Труд СНТ | 133,5 м² | 8 сот. | 7 350 000 | 55 056 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Высоково СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 24 583 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Уютное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От Собственника! Участок 6 соток, ровный без уклона, на нем 2 дома из блоков! Плодовые деревья (яблони, груши, сливы) кустарники ( крыжовник, малина), 2 парника. Есть погреб. Очень хорошее место с плодородной землей. Вся мебель остается бонусом. Рядом деревня Воронцово. Пишите звоните отвечу на все вопросы. Снт Строитель, 241 участок.