Ярославское ш., 48 км от МКАД
Автотранспортник СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.08.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,8 млн → дом ≈0 ₽, 0 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 52 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −630 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; газ — баллоны.
До ст. Семхоз ≈3,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12176
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 800 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 0 ₽ |
| ₽/м² дома | 0 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,2 сот. | 4 500 000 | 316 901 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 20 сот. | 5 900 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 174 / 53 846 / 55 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -630 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Перелески СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Кузьминки СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 978 000 | 32 600 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Елочка СНТ | 34,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Рассвет СНТ | 39 м² | 6,9 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.08.2025 | 2 499 000 (−1 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 498 000 (−1 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 300 000 (−198 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.10.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ухоженный участок, с домом и летней кухней не далеко от центра, дом можно переоформить в жилой под прописку, тихо, рядом родник, межевание проведено, участок треугольной формы имеется не большой склон, а также на участке туалет и душ наполнение водой автоматически, на летней кухне газовый баллон, заземление есть, плодовые деревья, кустарники, много цветов: гортензия, лилии, пионы, флоксы, а ещё бетонные тропинки.