Ярославское ш., 68 км от МКАД
Загорье КП, Одинцовский гор. округ
Дом 66 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 15.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 282 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,65 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шубино ≈4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12174
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 009 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 282 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Редриковы Горы СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 74 242 / 79 545 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 652 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 18.01.2026 | 1 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 119810189 Продаётся Дача 66 м2 на участке 6 соток в Снт "Загорье", Московская область, Сергиево-Посадский р-н. Новый забор с воротами и калиткой. Дом в деревенском стиле с резными наличниками на окнах! Участок. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства 620 кв. М. Участок ровный, квадратной формы. На участке растут цветы, декоративные кустарники, плодовые деревья и кустарники. Участок огорожен забором, есть калитка. На участке: уличный туалет. Дом из бруса. Дом оформлен. Дом построен на блочном фундаменте, материал стен брус, обшит вагонкой, кровля шифер, окна Пвх, дерево. 1 этаж: терраса, комната, большая изолированная гостиная с печкой-камин. 2 этаж: просторная комната, можно разделить или поставить бильярдный стол. Коммуникации. Электричество 6 квт (можно увеличить до 15 квт). Отопление печь. Водоснабжение летний водопровод. Инфраструктура рядом и транспортная доступность. Снт "Загорье". Территория товарищества закрытая и охраняемая, что обеспечивает безопасность и спокойствие. На территории расположены детская и спортивная площадки, в летний период работает магазин. Также на территории Снт расположен большой водоем для купания и ловли рыбы. Многие соседи проживают круглогодично. Удобный выезд на Ярославское шоссе обеспечивает быстрый доступ к Москве и другим населённым пунктам. До г. Сергиев Посада 20 минут на автомобиле. Транспортная доступность: Удобный выезд на трассу А-108, до станции Бужаниново ходит маршрутка. 1 взрослый собственник. Без обременения. Позвоните, расскажем подробнее и договоримся об удобном времени показа. Центр недвижимости и права "градомиръ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Индивидуальный подход к каждому клиенту.