Ярославское ш., 70 км от МКАД
Шеметово с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 12 м², участок 10 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 444 тыс. → дом ≈456 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈852 тыс. / целевая ≈767 тыс. / пессимист. ≈682 тыс. → от пессимистичной прибыль −223 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (канализации нет); в описании: газ.
До ст. Наугольный ≈18,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12172
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 444 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шеметово с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шеметово с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 8 сот. | 340 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кустово д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 667 / 67 500 / 185 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Лесное Озеро КП | 10 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Нива СНТ | 15 м² | 6 сот. | 790 000 | 52 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 12 м2, построенная в 2024 году из бруса. Дом одноэтажный с косметическим ремонтом, внутри две комнаты. На участке расположены теплица и несколько хозяйственных построек. Земли 10 соток. Земельный участок категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Имеется центральное водоснабжение, газ проходит по границе участка, а канализация отсутствует. На территории живописные сады с цветущими деревьями и кустарниками, создающими атмосферу уюта и спокойствия. Также есть место для отдыха на свежем воздухе. До ближайшего магазина можно дойти пешком, что обеспечивает удобную инфраструктуру. Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта.