Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 42 м², участок 4,7 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 511 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −436 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь.
До ст. Цемгигант ≈2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1217
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 511 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 310 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 47 125 / 72 917 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 649 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -436 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Суханово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 48 м² | 4,3 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Отдых СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Пески СНТ | 37,7 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 63 660 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мезенка СНТ | 50 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137321729 Доверяя нам! Вы гарантировано получаете только реальные объекты. Ваша дача у леса и реки! Снт "Дружба", Воскресенский район. Продаётся уютный кирпичный дом в тихом и живописном месте. Идеально для отдыха от городской суеты! Что вас ждёт: * Природа: Рядом густой лес и Москва-река с песчаным пляжем. * Транспорт: Удобная логистика автобус по расписанию и ж/д станция "Цемгигант" в 25 минутах ходьбы. * Участок: Ровный, правильной формы, с плодовым садом. * Дом: Двухэтажный, тёплый. Внутри три комнаты, прихожая и печь. Установлена газовая плита (баллон). Туалет на участке, вода сезонная. Собственник один, сделка прямая. Отличный вариант для проживания и отдыха. Записывайтесь на просмотр. Показ по предварительной договоренности.