Ярославское ш., 29 км от МКАД
Восточное-2 ДНП, Талдомский гор. округ
Дача 65 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,07 млн → дом ≈928 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Путилово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12165
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 072 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 277 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восточное-2 ДНП | 5,9 сот. | 1 549 999 | 262 712 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный СНТ | 5,3 сот. | 1 800 000 | 339 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геодезия-9 СНТ | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Свет СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Свет СНТ | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 062 / 62 084 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Память Мичурина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесной КП | 64 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Воря-2 СНТ | 75 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воря-3 СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесные Поляны СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом из бруса, на высоком каменном фундаменте. Строили в 1995 году. Первый этаж: большая терраса, три комнаты. Второй этаж: большая комната, мансардная комната. Внутри все отделано вагонкой. Пол, потолки, стены в отличном состоянии, нет плесени, нет посторонних запахов. Входная лестница требует небольшого ремонта, лестница внутри в отличном состоянии. Все окна целые, можно жить после генеральной уборки. Скважина во дворе.