Ярославское ш., 17 км от МКАД
Дружба СТ, Пушкинский гор. округ
Дача 38 м², участок 2,2 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈646 тыс. ₽/сот. × 2,2 сот. = 1,42 млн → дом −121 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 28 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −746 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: скважина.
До ст. Детская ≈5,9 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12163
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 645 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 421 000 ₽ (2,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 184 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СТ | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СТ | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Левково с. | 15,9 сот. | 12 680 000 | 797 484 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Левково с. | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Грибово д. | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Левково с. | 6,1 сот. | 3 100 000 | 508 197 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Левково с. | 25 сот. | 24 990 000 | 999 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плещеево-2 СНТ | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Левково с. | 10 сот. | 12 000 000 | 1 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Левково с. | 50 сот. | 45 000 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 36 111 / 64 103 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 210 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 019 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Воря-2 СНТ | 39 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Воря-2 СНТ | 36 м² | 3 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | имени Тимирязева СНТ | 40 м² | 2 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Подрезово СНТ | 34 м² | 3 сот. | 4 700 000 | 138 235 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 27,6 м² | 3,1 сот. | 1 650 000 | 59 783 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Первая Алексеевка д. | 30 м² | 2,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается участок 2,2 сотки с летним двухэтажным садовым домом "Гном" (1-й этаж 19 кв. М, мансарда 19 кв. М) на 25 км Ярославского шоссе в Снт "Дружба". Участок расположен в 10-ти минутах езды от г. Пушкино со всей инфраструктурой (30 мин на электричке до станции "Ярославский вокзал", 20 мин до Мкад на автомобиле). На участке туи, березы, сосна. Два стояночных места (одно под навесом). Тихий уютный участок на окраине Снт, граничит с лесом. Снт "Дружба" огорожен по периметру, вокруг лесной массив. Bъезд на территорию через шлагбаум с круглосуточным дежурством бeзопаcнocть для вaс, сeмьи и имущecтва. На территории Снт магазин со всем необходимым. На территории Снт расположено живописное озеро, где можно порыбачить и отдохнуть. В Снт есть газораспределительная точка, с возможностью подключения установленным порядком. Коммуникации: - электричество 3,5 квт; - вода от общей артезианской скважины. 1 собственник, полная стоимость, быстрый выход на сделку.