Ярославское ш., 3 км от МКАД
Дружба СНТ, Королев гор. округ
Дача 20 м², участок 4,5 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈852 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–327 тыс. ₽/м², медиана 237 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,59 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,78 млн ₽, маржа 76 %, ROI 310 %.
⚠ ROI 310 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Болшево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12162
Рейтинг 80/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 852 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 836 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 3,8 сот. | 5 400 000 | 1 421 053 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 5 350 000 | 1 337 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,4 сот. | 7 250 000 | 1 132 812 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Каховка СНТ | 4 сот. | 4 990 000 | 1 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Каховка СНТ | 25 сот. | 13 000 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 4,1 сот. | 3 299 999 | 804 878 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Энергия-2 СНТ | 2,5 сот. | 2 100 000 | 840 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 13 сот. | 11 565 000 | 889 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 237 114 / 326 531 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 361 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 132 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 778 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 310 % |
| пояснение расчета | ROI 310 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 310 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Лесные Поляны СНТ | 20 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | 20 м² | 4,7 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Серково д. | 17,5 м² | 6 сот. | 4 099 000 | 234 229 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,5 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесные Поляны СНТ | 24 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Медвежьи Озера д. | 17 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 270 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 24 м² | 4 сот. | 570 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Березка ТСН | 24,5 м² | 6,3 сот. | 8 000 000 | 326 531 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под ипотеку и различные сертификаты (материнский, региональный, Херсонский, военный и т. Д.) не подходит. Рассрочки тоже нет. Прописки нет! Продается ровный прямоугольной формы земельный участок с дачным домиком, площадь 20 кв. М. В заповедной зоне. Площадь участка 4,5 сот, огорожен забором. Имеется скважина 15 метров. Туалет на улице. Есть возможность провести электричество. Растут красная и черная смородина, крыжовник, сосны, ели. Участок окружен зеленью, создающей атмосферу уединения и спокойствия.