Ярославское ш., 22 км от МКАД
Ивушка-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 36 м², участок 5,5 сот., 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 53 %
Земля ≈483 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,66 млн → дом −158 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 76 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈889 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ивантеевка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12160
Рейтинг 65/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 33.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 483 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 658 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 389 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивушка-1 СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка-3 СНТ | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка-3 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 17 сот. | 10 700 000 | 629 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 4 600 000 | 766 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Родники ОНТ | 4,1 сот. | 3 700 000 | 902 439 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Астра-2 ОНТ | 7 сот. | 2 990 000 | 427 143 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 3,8 сот. | 3 500 000 | 921 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Астра-2 ОНТ | 3 сот. | 1 400 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 19 999 000 | 1 999 900 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 676 / 127 841 / 197 143 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 889 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | 35 м² | 4,7 сот. | 3 690 000 | 105 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Нива-1 СНТ | 36,6 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 136 612 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Загорянский дп | 36 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 35,2 м² | 4 сот. | 4 500 000 | 127 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 35,6 м² | 3,5 сот. | 3 000 000 | 84 270 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Ивушка-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Костино д. | 35 м² | 7 сот. | 6 900 000 | 197 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 38,3 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 300 261 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Загорянский дп | 37 м² | 3,5 сот. | 2 800 000 | 75 676 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бауманец-1 СНТ | 32 м² | 4,3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик с участок ! Домик новый 6/6 , обустроен мебелью и техникой все остаться ! Детский комплекс и батут на участке ! Теплица ! Только наличка под мат капитал не подходит !