Ярославское ш., 73 км от МКАД
Гусево-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., щитовой, 2016 год.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Наугольный ≈3,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12155
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гусево-2 СНТ | 5,7 сот. | 950 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гусево-2 СНТ | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Самойлово д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Самойлово д. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Самойлово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Самойлово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 29 167 / 33 784 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 140 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Приборист СНТ | 80 м² | 7,8 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Васильково СНТ | 74 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 33 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Автомобилист СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою любимую дачу- место силы. У нас изменились планы и мы переезжаем. Владеем дачей 4года. Участок 6 соток.(межевание есть) дом двухэтажный каркасно-щитовой 5.5-6.5м' (пол,стены утеплены50) Дом стоит на бетонных основаниях(строение не оформлено,планировали делать пристройку,а позже оформлять) С момента покупки очень много сделано. Первый этаж сделан как студия,отделили место под санузел,в нем стоит ёмкость 90л. с нагревателем и био туалет. Второй этаж не стали ограничивать и оставили как мансарду-высоко, светло,просторно. Все лето живем. В жару-прохладно, в прохладу эл.нагреватели. Электричество 15кв. Дом заземлён. Был построен в 2016 г. Баня 4*6- парная(печь дровяная),душевая и уютная просторная комната отдыха14 кв/м.Постройка свежая,качественная и очень теплая.Стоит на сваях(строение не зарегистрировано,т.к построено в прошлом году и в планах было регистрировать и дом и баню сразу) Дорога бетонная до СНТ,по СНТ отсыпана крошкой.Зимой дороги чистят,на нашей улице живет председатель и еще 3 дома круглогодично. раз в год платим взнос 11 тыс+свет.Налог в год800р.Хороший активный председатель,следит за всем. Въезд в СНТчерез шлагбаум. Летом привозят фермерские продукты 2 раза в неделю . Наш участок находится в самом центре СНТ,в 100 м красивейший пруд с пляжной зоной и шезлонгами.Излюбленное место дачников,купание,плаванье на сапах.Пруд зарыблен.Есть детская площадка которая закрывается и безопасна для детей.Вокруг грибной лес. Тихое уютное местечко. На участке колодец11 колец,вода не железистая.Вокруг колодца большая клумба полыхающая все лето разными красками цветения ,декоративный водоёмчик. Газон,на участке 4грядки-малина,клубника,земляника и под зелень.Молодой сад-алыча,черевишня,вишня,яблоня,2 груши. Кусты красной ,черной смородины и крыжовника. Дача использовалась для отдыха. Почти вся мебель остается(по желанию покупателя) Участок обрабатываем весной и осенью от клещей и комаров почти нет. Свободная продажа. Нет ограничений,обременений и долгов. Отличные соседи. Под маткапитал и ипотеку не подходит. Только в самые любящие руки Постаралась описать всё честно и в подробностях,чтобы не тратить время мое и Ваше. Время -очень ценный ресурс. Пожалуйста свои цены не предлагайте )) Конечно есть небольшой торг.