Ярославское ш., 25 км от МКАД
Останкино д., Пушкинский гор. округ
Дача 75 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 16.04.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 58 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,09 млн → дом ≈908 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −656 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Путилово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12152
Рейтинг 43/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 092 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Останкино д. | 3 сот. | 1 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Останкино д. | 15 сот. | 3 550 000 | 236 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 997 000 | 166 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Геодезия-8 СНТ | 5 сот. | 998 000 | 199 600 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царево с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царево с. | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Царево с. | 6,8 сот. | 2 700 000 | 397 059 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Введенское д. | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 616 / 52 717 / 111 250 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 993 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 793 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 594 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -656 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Корякино д. | 72 м² | 11,8 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Могильцы д. | 80 м² | 9,5 сот. | 2 599 000 | 32 488 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Воря-2 СНТ | 75 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Доброе СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 767 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Квант СНТ | 82,1 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 14 616 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Могильцы д. | 80 м² | 9,5 сот. | 8 900 000 | 111 250 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Соболек СНТ | 69 м² | 8 сот. | 7 100 000 | 102 899 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 23.04.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен в 1989г. Сложен без единого гвоздя из бруса. Обшит с двух сторон вагонкой, сделаны ставни, окна 2-х составные. Печка перекладывалась 10 лет назад. Топить можно по раздельности как на 1-ом этаже, так и на 2-ом. Есть собственная скважина на участке с колонкой. Есть ванная комната, так же оборудованная печью. Туалет только на улице.