Ярославское ш., 37 км от МКАД
Репихово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радонеж ≈1,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12149
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 95 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 582 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 374 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 94 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Репихово д. | 17,9 сот. | 1 100 000 | 61 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Репихово д. | 12,5 сот. | 2 000 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Репихово пос. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репихово ДНТ | 28,7 сот. | 1 500 000 | 52 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репихово ДНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репихово ДНТ | 15,9 сот. | 999 000 | 62 830 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамцево с. | 43 сот. | 25 000 000 | 581 395 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамцево с. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полянка-3 СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арханово д. | 11 сот. | 8 950 000 | 813 636 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 104 019 / 180 328 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Роща СНТ | 30 м² | 5 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Кристалл СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 699 998 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ромашка-Софрино СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 26 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 123 038 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Здравница СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Гипропищепром-2 СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Строитель СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мартьянковские Дачи КП | 26 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Планета СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 999 000 | 83 292 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Чекмово д. | 24,4 м² | 8,4 сот. | 4 400 000 | 180 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С Газом В Доме! Покупатели в приорит Уз, вам будет скидка. Пол дома 25 кВ и 10 соток. Для ценителей этой локации. Дом стоит на горе, при всемирном потопе, дом не утонет). Соседи пенсионеры приезжают только на лето. У собственника могут быть дополнительные пожелания к покупателям. Их лучше обсудить заранее: в чате или по телефону.