Ярославское ш., 58 км от МКАД
Гусево-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −858 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Наугольный ≈3,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12147
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гусево-2 СНТ | 5,7 сот. | 950 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гусево-2 СНТ | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Самойлово д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Самойлово д. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Самойлово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Самойлово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 642 / 50 000 / 75 294 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 638 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -858 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дон СНТ | 81 м² | 4 сот. | 700 000 | 8 642 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Зубачево д. | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 80 м² | 7,2 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Солнечное СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою любимую дачу, место силы. У нас изменились планы и мы переезжаем. В Снт Гусево 2. От центра Сергиева Посада до дачи 12 км. Владем дачей 4 года. Участок 6 соток. (Межевание есть)Дом двухэтажный каркасно-щитовой, пол и стены утеплены 50. Мышей нет (5.5-6.5)стоит на блочных основаниях. С момента покупки. Очень много сделано. Первый этаж как студия, предусмотрен санузел, там стоит ёмкость с нагревателем и био туалет. Второй этаж не стали ограничивать и оставили как мансарду-высоко, светло, просторно. Все лето живем, в жару- прохладно, в прохладу- обогреватели. Электричество 15 Кв. Дом заземлен. Баня 4*6, парная, душевая, и уютная комната отдыха 14кв/м (свежая постройка, очень качественная и теплая)стоит на сваях. На участке есть старый, НО очень нужный сарай (построен в 90 годах первым владельцем). Дорога бетонная до снт, по снт отсыпана крошкой, дороги зимой чистят, на нашей улице живет председатель и еще 3 дома круглогодично. Раз в год платим взнос 11 тыс. +свет. Налог в год 800р. Хороший активный председатель, следит за всем. Въезд в Снт через шлагбаум. Летом привозят 2 раза в неделю молочку с фермы. Наш участок находится в самом центре снт, в 100 метрах красивейший пруд с пляжной зоной и шезлонгами, излюбленное место дачников, купание, плаванье на сапах. Пруд зарыблен, есть детская площадка которая закрывается и безопасна для детей, вокруг грибной лес. Тихое уютное место. На участке колодец 11 колец, вода не железистая, вокруг колодца большая клумба с декоративным водоемчиком, газон, на участке 4 грядки (малина, клубника, земляника, и под зелень)Молодой сад-яблоня, 2груши, алыча, черевишня, вишня. Кусты красной, черной смородины и крыжовника. Дача использовалась для отдыха. Почти вся мебель остаётся (по желанию покупателя). Участок обрабатываем весной и осенью от клещей. Свободная продажа. Нет ограничений, обременений и долгов. Отличные соседи. В самый заботливые руки. Постаралась описать всё честно и в подробностях чтобы не тратить не моё не ваше время. Пожалуйста свои цены не предлагайте.