Ярославское ш., 70 км от МКАД
Треугольник СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 609 тыс. → дом ≈991 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 43 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −79 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 83 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12144
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.5 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 991 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 314 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Треугольник СНТ | 4,5 сот. | 350 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Школьник СНТ | 5 сот. | 780 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Треугольник СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юлия СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юлия СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Школьник СНТ | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское пгт | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юлия СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское пгт | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 61 875 / 131 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 351 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 881 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -79 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Богородское пгт | 30 м² | 11 сот. | 3 950 000 | 131 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Первомайский СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 40 м² | 9,5 сот. | 2 950 000 | 73 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый участок 7,5 соток, электричество в доме есть, мебель и бытовая техника остаётся всё в рабочем состоянии. Центральное водоснабжение.