Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Ягодка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 5,6 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈349 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,95 млн → дом −253 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −147 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1214
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 348 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 953 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −253 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 433 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 75 000 / 141 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 022 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 30 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яблонька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 30 м² | 5,4 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Полянка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Яблонька СНТ | 31 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 106 452 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пешей доступности от Коломенского Кремля продается уютная дача площадью 30м2 с двумя просторными и светлыми комнатами, летней кухней и беседкой, электричество заведено в дом, внутри выполнен косметический ремонт, имеется необходимая для комфортного проживания мебель, на улице расположен санузел и душ с подогревом воды в отдельно стоящей хоз постройке, а так же отдельное место для хранения садового инвентаря. На территории расположены плодовые деревья и кустарники, множество различных цветов, для водоснабжения имеется скважина глубиной 38м, с питьевой водой. До ближайшего магазина и аптеки можно дойти пешком, автобусная остановка находится при выходе с территории Снт.