Ярославское ш., 71 км от МКАД
Гальнево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 54,4 м², участок 30 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.05.2024.
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,36 млн → дом ≈438 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 40 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈988 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −827 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Шубино ≈3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12135
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 362 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 051 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гальнево д. | 8 сот. | 840 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Терпигорьево д. | 29 сот. | 3 000 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гальнево ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Терпигорьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Истомино д. | 20 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Истомино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 988 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 63 901 / 91 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 176 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Душищево д. | 44,6 м² | 15,1 сот. | 2 850 000 | 63 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Алексеево д. | 60 м² | 18 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Парфеново с. | 70 м² | 16 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.06.2024 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.04.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 64821275 Уважаемые покупатели! Предлагается к продаже дом в деревне Гальнево СергиевоПосадского района. Характеристики дома:материал: кирпич; общая площадь: 54,4 м; состояние: требует ремонта; отопление: печь; фундамент: ленточный; окна: