Ярославское ш., 38 км от МКАД
Лепешки СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 18.08.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 54 %
Земля ≈240 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 87 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈502 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈2,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12134
Рейтинг 50/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 239 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 439 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 11,6 сот. | 2 677 200 | 230 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 4,5 сот. | 804 600 | 178 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 273 / 102 222 / 111 111 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 502 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Колос СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Петровские Поля КП да: «ванные» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 7 510 000 | 139 074 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Литвиново Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.10.2025 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.11.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 3 150 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.12.2025 | 3 125 000 (−25 000) | история площадки |
| 14.03.2026 | 3 100 000 (−25 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 94040888. Продается отличная и уютная дача с ровным и ухоженным участком со всей необходимой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением! На участке расположены: Баня, Дом - 2 этажа, 50 кв. м. с терраской, отдельная постройка под садовый