Ярославское ш., 71 км от МКАД
Борисово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 793 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈12,8 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12133
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 633 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Федоровское д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Несвитаево д. | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Несвитаево д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Несвитаево д. | 32,7 сот. | 1 500 000 | 45 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Несвитаево д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 035 / 59 259 / 137 097 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Богородское пгт | 60 м² | 27 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Богородское пгт | 62 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 137 097 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рогачево СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Муханово с. | 67,2 м² | 14 сот. | 1 800 000 | 26 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Григорово д. | 50 м² | 11,7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Весна-2 СНТ | 47 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 53 191 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 67,2 м² | 13 сот. | 4 390 000 | 65 327 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Афанасово д. | 71,9 м² | 14,5 сот. | 1 800 000 | 25 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ченцы д. | 68 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 80 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Игнатьево д. | 56 м² | 19 сот. | 3 999 000 | 71 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вода в колодце (25метров в овраге). Требуется ремонт русской печи и печки-голандки, на участке яблони 5, груша1(4-ведра набрал в том году) чёрная смородина 8кустов, красная 4, крыжовник 6, сливы 8-10(много) двор требует ремонта, у дома крыша шифер, нет течи, соседи живут круглый год, до магазина 5 км ремонт двора произведён ( провал крыши) требуется боковые скаты перекрыть.