Ярославское ш., 35 км от МКАД
Новоселки с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 165,2 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; в описании: печь, баня.
До ст. Радонеж ≈2,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12132
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоселки с. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоселки с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоселки с. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радонежские Просторы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 32 сот. | 4 550 000 | 142 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 21,6 сот. | 2 440 000 | 112 963 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 165,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 004 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 34 722 / 40 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 046 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 541 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 347 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Рассвет СНТ | 150 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 25 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Хлыбы СНТ | 166,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 29 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Фомкино-3 СНТ | 150 м² | 7 сот. | 6 100 000 | 40 667 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Лира СНТ | 160 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лесные Поляны СНТ | 190 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 36 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Икар СНТ | 147 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Семеновское СНТ | 144 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Воря-2 СНТ | 124 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Эко СНТ | 140 м² | 6 сот. | 8 700 000 | 62 143 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Яхрома СНТ | 127 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 38 583 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 5 000 000 | история площадки |
| 24.03.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 22.04.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 23.05.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с земельным участком Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, Снт "Лесной". Дом 165.2 м2, 3 этажа. Участок 5 соток. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: Садоводство. Свет проведен 10 квт, дровяная печь (действующая, в отличном состояние), летний водопровод, туалет на улице, газ привозной. На участке расположена баня, гараж. Отличное месторасположение, лес, пруд, речка. Удобный круглогодичный подъезд к дому. Дом и участок в собственности более 10 лет, один взрослый собственник, без обременений. Возможен торг реальному покупателю. Оперативный показ и выход на сделку. Подробности по телефону.