Ярославское ш., 8 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 17 м², участок 2,9 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.11.2025.
Рейтинг 61/100 · уверенность 39 %
Земля ≈945 тыс. ₽/сот. × 2,9 сот. = 2,74 млн → дом ≈259 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 278 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 278 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — центральная; газ — по границе.
До ст. Клязьма ≈1,2 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12130
Рейтинг 61/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 945 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 741 000 ₽ (2,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 235 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 7 446 000 | 930 750 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 13,7 сот. | 16 000 000 | 1 167 883 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 14,4 сот. | 16 999 999 | 1 180 556 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,6 сот. | 8 000 000 | 930 233 | в продаже 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,6 сот. | 8 500 000 | 988 372 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 45 сот. | 6 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,1 сот. | 10 990 000 | 1 801 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12,7 сот. | 15 000 000 | 1 181 102 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 16,6 сот. | 23 650 000 | 1 424 699 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 277 778 / 277 778 / 277 778 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Назимиха д. | 18 м² | — | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выделенная часть дома. 2.85 соток. Дом под снос. Участок не правильной формы, сервитут. Газ по границе, канализация центральная. Подъезда именно к дому нет. Два парковочных места на участке. Свет есть. Ижс. Собственник. Размежовано. Торга нет, с продажей не спешу. Первая цена на Клязьме.