Ярославское ш., 3 км от МКАД
Мытищи г., Мытищи гор. округ
Дом 49 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈516 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 49 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,55 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈209 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Строитель ≈0,6 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12127
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 516 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 613 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 23 сот. | 19 900 000 | 865 217 | в продаже 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,6 сот. | 6 000 000 | 789 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 11 900 000 | 793 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10,2 сот. | 14 000 000 | 1 372 549 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 14,5 сот. | 14 480 000 | 998 621 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10,2 сот. | 15 000 000 | 1 470 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 10 000 000 | 1 428 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 649 / 97 108 / 163 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 639 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 209 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | 49 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Нэмо КП | 37 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 48 649 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Загорянский дп | 42 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Юдино д. | 60 м² | 5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звонить. Продаётся дом площадью 49 м2 на участке 7 соток. Построен в 1999 году из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме один этаж и требуется ремонт. Отопление электрическое, водоснабжение от колодца, канализация септик. Участок огорожен забором, ровный и правильной формы. Расположен в шаговой доступности от железнодорожной станции Строитель 7 минут, рядом находится школа, детский сад, супермаркеты. Санузел расположен на улице.