Ярославское ш., 67 км от МКАД · земля с домом
Душищево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Домик 24 кв. М. Оформлен как Индивидуальный Жилой Дом с пропиской.»
Цена 179 тыс. ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈65 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈152 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈900 тыс. ₽, маржа 59 %, ROI 142 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Бужаниново ≈4,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12123
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 583 / 76 396 / 163 043 |
| цена объекта | 179 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 152 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 899 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 142 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 590 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семенково д. | 24 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семенково д. | 24 м² | 5,1 сот. | 1 795 000 | 74 792 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 23 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 163 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Гальнево д. | 24 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рябинино-1 СНТ | 24 м² | 8 сот. | 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бужаниново с. | 25 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 106 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Зеленая Горка ДНП | 24 м² | 8,4 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дивный-3 ТСН | 25 м² | 7,3 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 179 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 179 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рассрочка от собственника, без банка. До 12 мес. Участки ровные. Прямоугольной формы. Первоначальный взнос 10-15%. Электричество, дороги есть. Рядом магазины, школа детский сад. Можно строить индивидуальный жилой дом с пропиской. Рассрочка равными частями ежемесячно. На больший по площади участок возможно увеличение срока рассрочки. Участок соседний с домиком тоже продаётся. Домик 24 кв. М. Оформлен как Индивидуальный Жилой Дом с пропиской. Документы как образец регистрации дома можем предоставить.