Ярославское ш., 40 км от МКАД
имени Тимирязева СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 44 м², участок 5,6 сот., 1991 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈312 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,75 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 76 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −559 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈1,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12121
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 750 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | имени Тимирязева СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мирный СНТ | 8,1 сот. | 4 060 000 | 501 235 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Тимирязева СНТ | 3 сот. | 1 700 000 | 566 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 355 / 92 500 / 111 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -559 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Колос СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Черничка СНТ да: «ванные» + «меблированные» | 40,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 76 355 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Протасово д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 40 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 4 999 999 | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 500 000 (−1 499 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
г.Красноармейск,СНТ им.Тимирязева. участок 38. Въезд через автоматические ворота, по хорошей дороге. Участок 5,56 соток, правильной формы, ухоженный.Огорожен со всех сторон забором. Ворота металлические. На участке расположен : 2-х этажный дом , 44кв.м.,для круглогодичного проживания , состоящий из 3-х небольших комнат с печным отоплением. Отапливает два этажа. В виде пристройки к дому кухня- терраса, с электрической плитой. Беседка, 11,5 кВ.м, с действующим камином, с большими окнами. Баня деревянная(сруб) , 25,5кв.м. с бойлером,душ- кабиной. Вода со скважины. Слив в канализацию. В конце участка хоз.постройки и уличный туалет. На участке растут деревья вишни,яблони,сливы,кусты малины,сирень. В дом подведено электричество. Своя артезианская скважина с водой на 87м глубиной. Земли сельхозназначения. Прописка возможна при переводе из СНТ в ИЖС. Соседи проживают круглогодично. Участок в собственности с 1993. Постройки на участке с 1991 по 2016г. Один взрослый собственник. Инфраструктура: Полностью развитая, куда входит городская инфраструктура. Магазины Ашан и Светофор, Автостанция Красноармейск в 10мин пешком. До ВДНХ ходит рейсовый автобус. На электричке ,2ч37мин до Ярославского вкз. Рядом лес, речка, пляж, смотровая площадка.