Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Химик 5 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 344 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 33 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −970 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Ратмирово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1212
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 344 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик 5 СНТ | 5,6 сот. | 400 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 7,2 сот. | 450 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 6,3 сот. | 350 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 15,3 сот. | 800 000 | 52 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик 5 СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 40 774 / 50 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 350 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -970 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Суханово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Металлист-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 28 м² | 5 сот. | 1 250 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 55 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный кирпичный дом площадью 36 кв. М с косметическим ремонтом. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. В доме три комнаты, выполненные из дерева, создающие теплую атмосферу. На первом этаже расположена кухня с необходимой мебелью и техникой. На участке имеется летняя кухня, терраса, баня, что станет отличным местом для отдыха. Также есть просторный сад с теплицами и клумбами, где можно заниматься садоводством. Для удобства владельцев предусмотрен колодец для водоснабжения. Дом находится в живописной местности, окруженной зеленью, что делает его идеальным местом для жизни за городом. Дом оформлен как жилой, с возможностью регистрации, один взрослый собственник, показ в любое удобное для вас время.