Ярославское ш., 66 км от МКАД
Григорово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.01.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 465 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈19,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12119
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 465 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехселище д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трехселище д. | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехселище д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 714 / 31 248 / 62 821 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 193 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 996 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Меркурий СНТ | 110 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 28 636 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Успех СНТ | 84 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 27 381 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Надежда СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 15 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Шеметово с. | 88,9 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 39 370 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Шеметово с. | 88,6 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 33 860 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Муханово с. | 78,3 м² | 9,6 сот. | 2 200 000 | 28 097 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Бобошино с. | 118,2 м² | 11 сот. | 5 900 000 | 49 915 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубна СНТ | 78,3 м² | 9,6 сот. | 2 200 000 | 28 097 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Шеметово с. | 123,7 м² | 8 сот. | 7 650 000 | 61 843 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный двух этажный дом с участком 12 сот в доме имеется электричество. Собственник, возможен обмен на квартиру. По всем вопросам писать в сообщения, отвечаю быстро.