Ярославское ш., 52 км от МКАД
Мир СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 906 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −705 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Бубяково ≈1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12116
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 906 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труд СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 57 628 / 113 889 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 019 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 817 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 615 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -705 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Рада СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Веля СНТ | 30 м² | 5,7 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, уч 6 соток, ровный участок. Небольшой утепленный домик, в доме санузел, душ, печка, Вода есть. Охрана. Зимой дороги чистят. В Снт есть магазин.