Ярославское ш., 27 км от МКАД
Родничок СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 54 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈282 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,81 млн / целевая ≈4,33 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈216 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рахманово ≈3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12115
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 362 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 407 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 4 850 000 | 808 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Софрино СТ | 26,9 сот. | 24 210 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 9,9 сот. | 2 970 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Могильцы д. | 32 сот. | 8 900 000 | 278 125 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 10 сот. | 3 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 7 сот. | 1 999 900 | 285 700 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 4,5 сот. | 1 449 000 | 322 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Софрино рп | 6,7 сот. | 1 800 000 | 268 657 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 92 453 / 113 309 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 567 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Заря СНТ | 53,3 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 103 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Талица СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 54 902 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Восход СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Фомкино-3 СНТ | 55,2 м² | 5,9 сот. | 5 750 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Софрино рп | 55,6 м² | 7,5 сот. | 6 300 000 | 113 309 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Софрино рп | 51 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 96 078 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Талица СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вишни КП | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Клинники СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Место шикарное. 2 минуты на машине парк отель Софрино. Вокруг лес, поля, природа. Охраняемое Снт! Чистота на территории, асфальтированный подьезд. Прямой выезд на Ярославское шоссе. Пишите звоните, расскажем покажем. Подходит под ипотеку. Полное юридическое сопровождение. - одобрим ипотеку!