Ярославское ш., 29 км от МКАД
Заречье-5 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 55 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈767 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,33 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈794 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈2,3 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12110
Рейтинг 62/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 222 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 633 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Русаль СНТ | 3,7 сот. | 4 990 000 | 1 348 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 87 273 / 181 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 335 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача не далеко от г Красноармейск( всего 5 минут на машине) Дом сделан из бруса, снаружи отделан металлической сеткой отштукатурен. Внутри отделан евровагонкой. Окна пластиковые. Железная утепленная дверь с внутренними замками. Не большой уютный дом на шикарном участке не далеко от реи Воря. Участок прямоугольной формы- сухой. Посередине участка стоит красивая ель. Несколько берез на краю участка. Железные ворота, Забор рябица. Есть скважина 10 м. Вода податься насосом. Туалет на улице. На участке есть две теплицы и хозблок, который можно использовать как летнюю кухню. Отопление электрическое. 5 квт. Вокруг сосновый лес. Родник с вкуснейшей водой. Отличное место для отдыха. Участок находиться в Снт. Хорошие сосен. Ври садоводство. В дальнейшем можно построить капитальный дом. Один взрослый собственник. Звоните! Оперативный показ!