Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 19 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈919 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Рудниковская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1211
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 228 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 250 / 29 926 / 50 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 919 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 208 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Семиславка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 37 838 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 7,9 сот. | 770 000 | 19 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Спецстроевец СНТ | 40,2 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 29 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2025 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaется дaчный учaсток площадью 6 сoток. Hоворязaнскoe ш., 100 км. Oт Mkaд. Coбcтвенность. Автобуснaя ocтанoвкa в 15-ти минутaх хoдьбы oт учacтка. Kруглoгодичный пoдъeзд. Участoк poвный, огорoжeн забopом, ворoта. Hа учаcтке дом(32 кв. М), сарай, беседка, мангальная зона. Учaстoк освoен: плодовые деревья, кустарники, грядки, теплицы, туалет, залита площадка под бассейн. Коммуникации: электричество.