Ярославское ш., 33 км от МКАД
Маяк-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Калистово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12109
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 781 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маяк-1 СНТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-1 СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Василево д. | 6,2 сот. | 2 600 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минерал СТ | 8,9 сот. | 2 600 000 | 292 135 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василево д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк-1 СНТ | 7,1 сот. | 2 250 000 | 316 901 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минерал СТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минерал СТ | 7,8 сот. | 2 180 000 | 279 487 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Василево д. | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 10,3 сот. | 3 590 000 | 348 544 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 736 / 49 624 / 69 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 433 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Росхмель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Озон сад. уч. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Софринский СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Заря-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 449 999 | 63 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Воздвиженское-3 СНТ | 68,9 м² | 5,7 сот. | 3 300 000 | 47 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 49 169 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ярославское направление, 50 км до Москвы. Отличная транспортная доступность, 5 минут пешком до платформы Калистово (электричка со всеми остановками идет 1:10 до центра Москвы м. Комсомольская). Совсем рядом продуктовый магазин, сотовая вышка, оптоволокно (связь/интернет без проблем). На территории Снт центральное водоснабжение, колодец, охрана, электрические ворота. Заключен прямой договор на технологическое присоединение с Россетями. Продажа прямая от собственника, все документы оформлены. Участок 6 соток, дом первый этаж из бревна, второй щитовой, баня и хоз. Блок. Возможен оперативный показ.