Ярославское ш., 80 км от МКАД
Ново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,49 млн; первая цена 1,49 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 520 тыс. → дом ≈830 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 39 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈422 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Бужаниново ≈23,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12104
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 63 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 520 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 830 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Барово д. | 25 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрушино д. | 14 сот. | 600 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Селково д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Барово д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Селково д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Селково д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Селково д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Селково д. | 30 сот. | 2 690 000 | 89 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Селково д. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Селково д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 647 / 63 901 / 80 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 713 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 577 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Боблово д. | 38,3 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 44 386 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | 40 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19 км | Зеленый СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Шабурново д. | 41,4 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 38 647 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Парфенково д. | 26 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 42 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Душищево д. | 44,6 м² | 15,1 сот. | 2 850 000 | 63 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 490 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 400 000 (−90 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ровный участок с домом 35 кв. 30км до Сергиева посада, 80 до Мкада. Свет, вода. Рядом озеро. Юридически чистый. Подана заявка на газификацию в 24 году на подведение. Все вопросы по телефону. Можно жить, но дом требует небольших вложений (заменить печку и остальное по мелочи). Продажа срочная! Торг!