Ярославское ш., 40 км от МКАД
Березка-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 84,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.04.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; в описании: печь.
До ст. Хотьково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12103
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 509 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Морозово с. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 14 сот. | 4 000 000 | 285 714 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Короськово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 494 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 947 / 49 837 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Нефтяник СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дом Техники СНТ | 92 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 41 304 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Озон сад. уч. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Воздвиженское СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Оргрэс пос. | 96 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Загорье СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Росхмель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 11.04.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 19.04.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 26.04.2025 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.05.2025 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2025 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 950 000 (+700 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 050 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 150 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Сергиево-Посадском районе в г. П. Хотьково, садовое товарищество Березка-2. Ухоженный участок 6 соток, на котором расположены два дома (большой и маленький) и хозблок. В большом доме на первом этаже зал, две спальни, кухня, летняя веранда; на втором этаже две спальни на разные стороны + помещение под кладовку (санузел), большой погреб. Фундамент ленточный глубокий бетонный, новые пластиковые окна. Маленький дом одноэтажный теплый, с печкой. В нем имеется большая комната, кухня, душевая. Большой дом зарегистрирован жилым. На участке яблони, ирга, калина, чёрная рябина, жимолость, крыжовник, ёлки (горная сербская ель), дерен, корейская пихта, спирея, летний водопровод. Газа нет. Снт расположено в окружении леса, огорожено, на территории имеется общий пруд, ворота и калитка открываются с телефона. Рядом с Снт остановка автобуса, до ж/д станции Хотьково 3 км.